Lakáslehetőségek Svédországban

Költözünk! :) Az ilyesmit általában nem smiley kíséretével írja le az ember, legalábbis én nem igazán szeretem a költözködést, és az azzal járó stresszt. De a svéd lakáshelyzet miatt ez most egy igazán örömteli hír számunkra.

Svédországban - és a skandináv országokban általában - kifejezetten nehéz jó feltételekkel lakáshoz jutni, aminek több oka is van: egyrészt itt egészen más szerkezetű a lakáspiac, mint Magyarországon megszokhattuk. Az emberek jelentős részének nincs saját ingatlana, aki pedig mégis tulajdonjoghoz szeretne jutni, annak még svéd mércével mérten is nagyon mélyen kell a zsebébe nyúlnia a magas árak miatt. A privát tulajdonú ingatlan egyébként szinte kizárólag a családi házakat jelenti (ezeket a svéd villa-nak hívja), a társasházi- és sorházi lakások többnyire cégek vagy szövetkezetek tulajdonában állnak.

Andra-hand

A legegyszerűbb (itteni mércével), viszont a legrosszabb verzió. Ez a másodkézből való lakásbérlést jelenti, vagyis valakinek valahonnan van használati joga egy ingatlanra, és tőle, mint magánszemélytől lehet ezt tovább-bérelni. Ennek több hátránya is van.

• Drága: Nyilván senki sem jófejségből adja ki a nehezen megszerzett lakását, hanem keresni akar rajta. Tehát többet fogunk fizetni érte, mint azok, akik nem másodkézből bérelnek. A törvény szerint az eredeti ár 10%-át rakhatják még rá pluszban a bérbeadók a havi díjra de ez a gyakorlatban inkább 20-30%, amit zsebbe kérnek a főbérlők. Gyakran kell fizetni több hónapnyi kauciót is, de ebben az országban azért nagyobb esélyünk van rá, hogy vissza is kapjuk. (Tegye fel a kezét, aki már kapott vissza Magyarországon kauciót.)
• Rövid távra szól: Nem törvényszerű ugyan, de jellemzően a legtöbb magánhirdetés néhány hónapos, maximum egy éves időszakra szól. Ha említik is a hosszabbítási lehetőséget, arra nem feltétlenül lehet alapozni.
• Alkalmazkodásra kényszerülünk: Nem lehetetlen bútorozatlan lakást bérelni, de nagy arányban vannak vannak bebútorozottak is, ami nem minden esetben jelent csodás, letisztult skandináv design-t. Bár a magyar nagymama bútoros lakásokhoz képest azért nagyságrendekkel jobb a bútorfelhozatal.
• Nem feltétlenül szabályos: A másodkézből való lakáskiadáshoz szükség van az ingatlan tulajdonosának a hozzájárulására is. Ennek hiányában azt kockáztatjuk, hogy egyik pillanatról a másikra kitehetnek bennünket, márpedig az ilyesmi itt hamar kiderül, főleg ha a szándékunkban áll a Skatteverket-nél lakcímként bejelenteni az ingatlant (ez egyébként kötelező is).
• Sok az eszkimó, kevés a fóka: Mivel a lakás hiánycikk, ezért a kiadók a legkülönfélébb feltételeket támaszthatják. A hirdetések hatalmas arányban tartalmazzák a háziállat kizárva, dohányosok kizárva, sőt néha a kisgyerekek kizárva tételeket. Teljesen szokványos az is, hogy úgynevezett “kreditupplysning”-et, egyfajta hitelbírálatot kérnek le a jelentkezőről. Ha ebben az szerepel, hogy tartozásunk van, máris esélytelenné váltunk. De ha minden feltételnek meg is felelnénk, akkor is alig-alig kapunk választ a hirdetésekre küldött üzenetekre, olyan sok a jelentkező. Éppen ezért a kiadó lakásokkal azonos számban találhatunk olyan hirdetéseket is, ahol potenciális lakásbérlők hirdetik magukat, alapos bemutatkozással és gondosan megkomponált szelfivel.
• A rossznál is van rosszabb: Amikor már végképp reménytelennek érzi az ember, hogy valaha lakást fog találni, akkor terelődik a figyelme azokra a hirdetésekre, ahol fél lakást, vagy csak egy-egy szobát adnak ki (inneboende, azaz lakótárs). Ilyen esetekben persze közös konyhán és fürdőn kell osztozni egy idegennel. Ráadásul csaknem egy önálló lakás havi díjáért.

Mindezek mellett viszont az andra-hand a legbiztosabb módja annak, hogy valaki a nulláról lakáshoz jusson. A mi kiköltözésünk is így indult - folyamatos keresgéléssel, néhány elutasítással, még több válaszra-sem-méltatással, és a lakás-találási határidőnk előrehaladásával arányosan erősödő gyomorgörccsel. Így utólag visszatekintve a csodával határos, hogy milyen jó helyen milyen jó lakást tudtunk bérelni, egy kifejezetten szimpatikus férfitól. Igaz, eredetileg csak 3 hónapra szólt a szerződés, és az 1 hónap kaución kívül előre ki kellett fizetnünk mindhárom hónap bérleti díját. Ráadásul mindenféle továbbköltözési kilátás hiányában is csak három héttel a lejárati határidőnk előtt tudtunk meg, hogy kaptunk újabb három hónapot.

Hyresrätt

A leggyakoribb, de a legnehezebb változat. A kifejezés nem mást jelent, mint bérleti jogot. Ezen azonban teljesen mást kell érteni, mint odahaza. Hyresrätt-et lakásépítéssel foglalkozó magánvállalkozásoktól, és nagyobb városokban az önkormányzati tulajdonban működő hasonló cégektől kaphatunk. Ezek az egy-két kis társasházzal rendelkező minicégektől a több ezer lakással rendelkező hálózatokig terjednek. Itt már kedvezőbb arányban vannak az előnyök és a hátrányok:

• Olcsó(bb): Azt a 20-30%-ot, amit a másodkézből való kiadók tesznek rá az eredeti bérleti díjra, itt máris megspórolhatjuk. Az új építésű lakások itt is valamivel drágábbak az átlagnál, de a többit nagyjából azonos árakon bérelhetjük ki. Ez alatt a régióra vonatkozó árat kell érteni: minél nagyobb városban keresünk, annál drágább. De pl. a magyarországnyi Götaland országrészben mindenütt azonos árakat fogunk találni, csak Malmö, Helsingborg és Göteborg árai emelkednek magasabbra. Többnyire egy hónap kaució fizetése elegendő.
• Biztonságot jelent: Méghozzá anyagilag és időben egyaránt. A bérleti díjat nem fogják sem váratlanul, sem indokolatlanul emelni. Az árakra mindazonáltal nincsen befolyásunk, azt az ingatlantulajdonosok jogait védő Fastighetsägaren Sverige és a bérlők jogait védő Hyresgästföreningen megegyezése alapján határozzák meg. Viszont hacsak mi magunk nem akarjuk felmondani a szerződést, nem nagyon tudnak minket kirakni.Ehhez vagy el kell maradni a bérleti díjjal, vagy nagyon alaposan meg kell sértenünk a házirendet, például a szomszédok folyamatos zavarásával. (Nem utolsó sorban mi magunk is számíthatunk rá, hogy a szomszédok nem fognak zavarni bennünket, hiszen ezzel ők is a szerződésbontást kockáztatnák.)
• Nem csak lakás, szolgáltatás: Azt hiszem, ez a legmarkánsabb különbség a magyar és a svéd lakásbérlés között. A havi bérleti díj a lakás használata mellett a következőket foglalja magában:
  • A fűtés- és vízdíjat, szemétszállítást, valamint minden olyasmit, amit odahaza közös költségnek hívnak. Ebben a kategóriában számunkra a legszokatlanabb tétel a menetrendszerű heti egyszeri fűnyírás - ha esik, ha fúj.
  • Kompletten berendezett és felszerelt konyhát és fürdőszobát. Ezt úgy kell érteni, hogy ha bármi elromlik, akkor szólni kell, és javítják, vagy cserélik.
  • Ugyanez vonatkozik természetesen az észlelt egyéb hibákra is. A lakáscégeknek kötelességük elérhető ügyeletet fenntartani az ilyen bejelentésekre.
  • Közös használatú mosókonyhát, ipari mosó- és szárítógépekkel. Erről már írtunk korábban, egy délelőtt alatt egy komplett családi ruhatárat át lehet küldeni rajta, ágyneműstől, télikabátostól. Ha ez valamiért nincs, akkor a lakáshoz tartozik saját mosó- és szárítógép (nekünk az új lakásunkban így lesz).
  • Nem kizárt, hogy valami alapszintű TV és/vagy internetkapcsolat is benne foglaltatik.
• Még több eszkimó, még kevesebb fóka: hyresrätt-hez jutni nagyon nem egyszerű dolog (bár a mi példánk is mutatja, hogy nem is teljesen lehetetlen). A nagyobb cégek sorban állós rendszert működtetnek: a weboldalon való regisztrációnk után (amihez kell a personnummer természetesen) minden nap adnak nekünk egy-egy pontot. Vagyis egy év alatt 365 ponthoz juthatunk, de ha legalább fél évenként egyszer nem lépünk be, a pontjaink nullázódnak. Ugyanerre a weboldalra kerülnek fel a felszabaduló lakások, amikre bejelentkezhetünk (minden lakásra egyesével), mint leendő bérlő. Egy titokzatos elbírálási rendszer elsősorban a pontjaink, másodsorban a jövedelmünk, a hitelképességünk (itt is minden esetben lekérik rólunk a kreditupplysning-et), és még ki tudja mi alapján hívja be a jelentkezőket a lakás megtekintésére (visning), ami után esetleg felajánlják a szerződéskötést. Amikor a néhány hónapja ide migrált magyar a maga 120-150 pontjával jelentkezik egy lakásra, és azt látja, hogy ő a 217. jelentkező abban a sorban, ahol a legmagasabb pontszám 4680, akkor nagyon könnyű elkeseredni. Ráadásul minden cégnél külön-külön kell regisztrálni és sorban állni. Tehát az, hogy esetleg a Hässlehem-nél van 4000 pontunk, egy cseppet sem számít akkor, ha Kristianstad-i ABK-nál jelentkeznénk egy lakásra. Nem minden cégnél van azonban sorbanállásos rendszer, nekünk is egy ilyennél sikerült lakás találnunk néhány héttel a regisztrációnk után. Hogy milyen algoritmus alapján választottak bennünket, arról fogalmam sincsen. Meg kell még említenem, hogy vannak az egészen kis cégek is, akiknek akár weboldaluk sincs, csak egy e-mail címük, vagy telefonszámuk. Ezekről nem tudok érdemi információval szolgálni, mindegyiktől kizárólag a “sajnos nincs szabad lakásunk” választ kaptuk.
• Ha azonban egyszer már bekerültünk a hyresrätt-birtokosok körébe, rendelkezünk némi előnnyel az olyan esetekre, ha pl. továbbköltöznénk. Cégen belül könnyebben juthatunk másik lakáshoz, ami főleg ott jelent nagy értéket, ha a cégnek több megyében is vannak ingatlanjai.
• Mint minden bérlésnél általában, itt is eléggé korlátozottak az átalakítási lehetőségeink. Festeni, tapétázni szabad (de extrém színekhez jóváhagyás kell), lukat fúrni a falba csak akkor, ha utána helyre lehet állítani (fürdőszobában például egyáltalán nem szabad, a szigetelés miatt), falak mozgatására vagy a konyha önálló felújítására pedig egyáltalán nincsen lehetőség.
• Szintén engedélyt kell kérni a cégtől, ha így megszerzett lakásunkat szeretnénk andra-hand piacra dobni.

Mint írtam, teljesen más a lakásrendszer (és az ingatlantulajdonhoz való hozzáállás) Skandináviában, mint Magyarországon. A hyresrätt az egyik legbiztosabb lakhatási módot jelenti. A magyar használatban teljesen pejoratívvá vált “önkormányzati lakás” jelzővel nem merem illetni, pedig leginkább arra hasonlít.

Bostadsrätt

A majdnem-tulajdonjog. Ez egy Magyarországon teljesen ismeretlen formája a lakáshoz jutásnak. Sok pénzért tulajdonjogot szerezhetünk, de nem igazán az ingatlanon, hanem az ingatlant tulajdonló lakásszövetkezetben. Ez egy olyasmi helyzetet eredményez, mintha az előbbi esetben mi magunk is részvényesei lennénk annak a cégnek, akivel a hyresrätt-re szerződtünk.

• Ebben az esetben a sorbanállás helyett jelentős összegű beugróval vásárolhatjuk meg a helyünket valamely lakásszövetkezetben. Ezekből szintén vannak egészen picik éppúgy, mint országosak is (pl. a HSB).
• A sok százezer koronás kezdő befizetéssel azonban csak a sorbanállásunkat váltottuk meg, onnantól kezdve, hogy lakáshoz jutottunk, ugyanúgy és ugyanakkora havi összeget fizetünk, mint a hyresrätt esetében. Valamivel jobb ráhatásunk van azonban a bérleti díjak alakulására, hiszen rész-tulajdonosként mi is tárgyalópartnerként vagyunk jelen a bérleti díj tárgyalásokon.
• Mindezek fejében egyfajta vegyes konstrukcióba kerülünk: magán a társasházon közös tulajdonunk lesz, míg a lakáson belül mindent a sajátunknak tekinthetünk (bizonyos korlátokkal persze). Tehát pl. az ablakcsere, a tetőjavítás, a mosókonyha, a fűnyírás a szövetkezet dolga, de a konyhánkkal, a falakkal, a padlóval azt csinálunk, amit akarunk. Illetve nem teljesen, mert hát nekünk a szövetkezetben van tulajdonunk, tehát ha komolyabb átalakítást szeretnénk csinálni, ehhez jóváhagyást kell kérnünk a szövetkezettől. Nem utolsó sorban magunk felelünk az esetlegesen elromlott konyhai gépeinkért.
• A fentiek után már senkit sem fog meglepni, hogy szintén csak a szövetkezet tudtával és beleegyezésével tudjuk másodkézben bérbe adni a lakásunkat.

Hogy a bostadsrätt vagy a hyresrätt az előnyösebb, arról még maguk a svédek sincsenek egy véleményen.

Saját tulajdon

Mint említettem, ez a kategória lényegében az önálló kertes házakra korlátozódik, legyen az egy apró kis faház (stuga), vagy többszintes családi ház (villa). Bárki szabadon vásárolhat az eladó ingatlanokból, vagy építhet saját magának. Itt azonban már tényleg kezdődnek a borsos árak: egy nagyvárosoktól távoli kis kertes ház is belekerülhet néhány millió koronába, egy elegáns stockholmi ház pedig szó szerint megfizethetetlen. A svédek gyakran nyugdíjas korukig gyűjtögetnek, hogy végül vásároljanak maguknak egy önálló kis házat öreg korukra.

Ez volt eddig az elméleti háttér, de most akkor néhány szó az árakról:

Ha abban a helyzetben vagyunk, hogy vásároljunk, 2 millió korona környékén már egészen szép, tágas családi házat vásárolhatunk magunknak vidéken. Stockholm kertvárosi negyedeiben ugyanez inkább már 10 millió körül van. Ha csak bostadsrätt-et vásárolnánk, azt ennek a negyed-ötödrészéből megússzuk.

Egy 50-60 négyzetméteres (2Rok, azaz két szoba plusz konyha) lakásért a négy-öt nagyvároson kívül kb. 4000-4500 koronát kell fizetnünk havonta, ha első kézből bérelünk, és nagyjából 1000 koronával drágább ugyanez másodkézből. Az olyan nagyvárosok esetében, mint Göteborg vagy Malmö, ez inkább 6000-7500 korona első-, és 9000-10000 korona másodkézből. Stockholmban még ennél is drágább lehet, de ott a keresetek is magasabbak.

Hogy ez sok-e? Forintra átszámolva biztosan sok, de semmi értelme átszámolni. Inkább azzal érdemes összevetni, hogy egy ilyen kétszobás lakás bérleti díja egy ember átlagos nettó fizetésének a negyedrésze. És ezzel ki is fizettük a lakhatásunkat, fűtésünket, vízhasználatunkat, közös költségünket, mosógépünket, a lakás mindennemű karbantartását.

Ha egy átlagos budapesti nettó fizetést 200.000 Ft-nak tekintünk, akkor ezen arányok szerint egy átlagos budapesti kétszobás lakásnak minden költségével együtt havi 50.000 Ft-nak kellene lennie. Szóval ki merem jelenteni, hogy Svédországban egyáltalán nem kerül sokba a lakásbérlés.

Zárszóként még fontosnak tartom megemlíteni, hogy itt nem elsikkasztják a bérleti díjat, hanem az ingatlan folyamatos fenntartására fordítják. Teljesen megszokott dolog, hogy a 40-es, 50-es években épült házak különb állapotban vannak, mint odahaza a 90-es években építettek. Egy kezemen meg tudom számolni, hogy ittlétünk óta hány rossz állapotú épülettel találkoztam.